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Immobilier : les prix dans l’ancien devraient continuer à baisser en 2015 à Marseille

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Le Crédit Foncier vient de livrer son analyse du marché immobilier marseillais (bilan 2014 et perspectives 2015).

En 2014 « l’activité a été ralentie sur le marché de l’ancien en 2014. La demande est restée hésitante mais les secteurs résidentiels ont bien résisté à l’érosion générale des volumes. Dans ce contexte, c’est à nouveau les secteurs les moins cotés qui ont enregistré les plus fortes baisses en volumes et en prix » observe le Crédit Foncier.

« Sur Marseille dans les arrondissements recherchés, les prix dans l’ancien ont résisté pour les meilleurs produits, avec une baisse moyenne n’excédant pas 5 % en 2014 ; les biens avec défauts sont, à l’inverse, nettement plus touchés. D’une façon générale, les délais de commercialisation restent importants, les prix fortement négociés et les produits avec quelques défauts, en situation moyenne, s’ils ne sont pas proposés au juste prix, attirent peu. » Concernant le marché neuf, l’établissent financier relève que les prix « sont restés sensiblement stables, avec un prix moyen au m² en secteur recherché de 4 000 euros, voire plus pour les biens bénéficiant d’une situation exceptionnelle ; il est de 3 200 euros en secteur courant et peut atteindre 3 800 euros en secteur intermédiaire. »

Les conditions de taux n’ont jamais été aussi favorables à l’acquisition d’un logement. Les taux ont poursuivi leur baisse pour s’établir à un niveau moyen de 2,11 % à fin mars 2015, du jamais vu depuis 70 ans. Ainsi, à Marseille, le coût total moyen de l’acquisition d’un appartement a baissé de 10,9 % en trois ans (2012 à 2014).

En 2015, les prix dans l’ancien à Marseille devraient continuer à baisser. La correction des prix des logements anciens va se poursuivre, avec des prix toujours orientés à la baisse, de 0 à 3 %, voire davantage selon la localisation et la qualité des biens. Ce seront toujours les biens les mieux situés et sans défaut majeur, qui résisteront le mieux, dans un marché qui restera relativement peu actif, avec des délais de commercialisation importants et une demande toujours plus sélective, où le moindre défaut est mis en avant pour négocier encore plus sévèrement les prix à la baisse. Les taux d’intérêt de crédit immobilier, quant à eux, devraient rester très bas.

De 1998 à 2010, la chute vertigineuse du pouvoir d’achat à Marseille.

L’Université Paris-Dauphine et le Crédit Foncier ont mené une étude consacrée à l’évolution du pouvoir d’achat immobilier selon l’âge des ménages dans les grandes villes françaises entre 1998 et 2010. Marseille (-41,6 %) est l’une des villes où la baisse de pouvoir d’achat immobilier est la plus forte, avec Paris (-39 %).

De 1998 à 2010, à Marseille, le pouvoir d’achat immobilier de chaque tranche d’âge a fortement diminué :

> En 1998, 76 % des ménages entre 30 et 35 ans étaient en mesure d’acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins ; ils n’étaient plus que 25 % en 2010.
> En 1998, 89 % des ménages entre 50 et 55 ans étaient en mesure d’acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins ; ils n’étaient plus que 64 % en 2010.

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